这意味着，境外人士在国内买房的限制，在楼市政策“去行政化”的背景下开始松绑。

　　2006年“限外令”是对国内房地产投机需求抑制政策的跟进

　　国内的“限外令”始自2006年。2006年7月，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下简称《意见》）发布。明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

　　《意见》发布基于当时的房地产市场发展情况。2003年、2004年，国内楼市的市场价格相对比较低，“海外购房团”在国内楼市表现活跃，来自日本、荷兰、马来西亚、新加坡、美国和加拿大等地的购房者重点在一线城市巡回看房。在高端物业中，境外人士的交易比例占到大约5%，相比其他普通住宅都是以国内买家为主的客群结构，显得比较突出。

　　当时国内在政策口径上对楼市投资投机还存在一定排斥心理，尤其是对境外资金抱有警惕心理，担心其会影响楼市走向。2005年一线房地产市场经历下调，自当年3月之后，“海外购房团”基本就销声匿迹了，凸显出这部分人群重投资、轻自住的特点。当2006年楼市重回快速上升通道，“海外购房团”再度出现时，管理层采取了调控措施，《意见》正式出台。

　　针对境外人士的置业需求，2010年11月，国家外汇局规定境外人士在中国境内只能购买一套房产，对境外个人及机构在境内购房进行了限制；2012年国家发改委发出过通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

　　笔者认为，这种“限外”动作，更多是对国内投资投机置业需求采取抑制手段的一种跟进，而并非单纯针对境外人士划出条块，予以侧重打压。事实上，即便在境外置业人群最活跃的2003年、2004年，热点楼盘中此类人群的置业比例也仅为5%左右，放大到整个上海全市，连1%都不足。在国内房地产市场投资风潮最盛的2007年、2009年，投资客在上海市新房中的比例普遍占到30%~40%，热点楼盘中投资比例还要更高。即便把所有的境外人士置业都归为投资投机，其比值也只有1∶30~40，可谓小巫见大巫。这种数量上的巨大落差，让楼市投资的抑制重心，必然从限外转向限内。

　　楼市松绑是大势所趋，满足多方需要

　　2012年开始，国内楼市投资投机热潮开始遭遇局部滑铁卢，一些供大于求的城市暴露，房价上行开始遭遇“天花板”。这一风潮从三四线城市开始、不断向二线、一线城市蔓延。

　　地方经济发展需要楼市经济的支撑。主动松绑，打开大门迎接投资的回归成为房地产市场毋庸置疑的选择。客观上，改善类自住家庭也有自由置换物业的需求。由此，2013年~2014年，越来越多的城市加入“限购令”松绑序列。“限外令”虽然涉及人群比例很低，但在这一大背景下跟随松绑也属于水到渠成。当然，城市之间供需格局有巨大落差，对政策的需求并不一致。比如，本次“限外令”松绑，上海选择了新条例规定的“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”，没有跟随松绑“限外令”。

　　“限外令”松绑意在改善投资环境

　　《通知》从字面上来看，除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房的套数已经不再受到限制。但境外人士并非在置业动作上毫无约束，同时，楼市的投资吸引力也远非10年前可比。笔者认为“限外令”松绑可以带来的效应是微乎其微的。

　　这次的政策调整，并非全面解除限外，而是给予境外个人和分支机构在购房方面的“国民待遇”。此前《意见》规定，需要在境内工作学习时间满一年后才能获得购房资格，而现在不限购的城市同样也不限外，而限购的城市遵循当地限购规定。

　　政策调整的目的是想改善投资环境，并非想救市。通过降低资金准入门槛吸引外资投资，推动地方经济发展。满足外籍人士的合理住房要求，取消一年期限制政策，是同步优化投资环境的配套举措。

　　此举对楼市需求的刺激力主要体现在“一年期”上。这里要看境外人士对“一年期”是否看重。在投资投机氛围高涨的年代，“一年期”可以有效剔除纯投资客，但对就业的境外人士而言，一年并非太难熬。更重要的，目前二线以下城市价格成长缓慢，不少三四线城市房价还在下跌，难以吸引楼市投资资金。又加上近期人民币贬值，楼市的投机投资吸引力进一步减小。而最有潜力的一线城市还处于限购的约束中，比如上海对外籍人士视为非沪籍人口，限购买一套房，“限外令”实际上并没有松绑。

　　不得不重提一下，以上海这样国际化程度比较高的城市为例，近3年每年外籍人士交易比重均不到1％。三四线城市国际化程度远比上海低，外籍人士购房比重更低。这使得本来对境外人士购房就聊胜于无的“限外令”，放大到整体楼市中来说，其利好还会被大幅稀释。

　　（作者单位：上海中原地产研究咨询部）

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