引子： 2月20日胡锦涛同志在省部级主要领导干部社会管理及其创新专题研讨班开班式上发表重要讲话强调：扎扎实实提高社会管理科学化水平！既发人深省又鼓舞人心，不禁让我联想起一次研讨会听到的发言：城市如同生命，五脏六腑功能健全，血压、血糖、体温协调稳定，就能使人体健康，城市也是一样，地价可比血压，房价如同体温，汇率堪比血糖……这是河北省365bet假网站_世界杯365软件_365 体育投注政协常委、河北省土地估价师协会副会长杨金元在青岛基准地价项目验收上的发言，他提出的动感地价理论，运用中医五行相生相克的辩证法则，动态分析城市可持续发展的问题，从客观上为宏观的有序调控提供了科学的指标。

　　记者：您知道房价、地价问题已经成为我国民生问题的核心，自2002年以来，国家先后出台了十八项重要政策，运用土地、价格、利率、税收等行政、经济手段进行宏观调控，近十年了，这种过快增长并未因调控而有所收敛，是调控的策略问题还是实施过程问题制约了调控的结果呢

　　杨金元：调控策略没有问题，调控的实施也没有问题，问题是调控的依据，我们习惯了惯性的因果式思维形式，就象您说的在土地、价格、利率等等方面进行的调控，是头痛医头的办法，看似有效果，可是接着就是强劲反弹。目前还没有针对不同城市寻找精细诊断的方法，血压高的低的都用一个药方。我们讲的城市如生命就是用一种辩证的思维重新衡量评估作为调控的依据，变静态思维为动态思维形式，为市场找一个体温表来分析判定每个城市。而且这个分析成果，不仅仅适用于房地产市场调控，还可以用于城市交通治理，城市可持续发展规划等诸多领域。目前，小尺度数据、计算机手段、人们生活方式告诉我们，信息时代已经来临，需要更多客观、准确的量化分析。我们需要符合市场规律的计划，符合计划方向的市场，我们将会证明现代计划经济将会比传统的市场经济更有生命力，传统市场经济思维一样需要扬弃。

　　记者：听说很多人对您的这一想法抱有怀疑，尤其是运用中医辨证理论解读城市，甚至有些业内人士还不理解，您怎么看还有您提出的动感地价怎样为有序调控提供调控指标呢！

　　杨金元：中华文化源远流长，国家现在提出和谐发展就是源于.“和而不同”的思想，中医辨证理论就是这一思想，把事物的对立统一表述出来，即具有差异性的不同事物的结合、统一共存的意愿。所以用中医辨证理论来把城市比做生命，把城市各类土地比作脏腑，如我们细化的商务商服、工业物流、居住、公共服务用地，各类之间存在相生、相克、制化关系，感知力非常强，也便于接受，更是为了可操作性来铺垫！

　　关于动感地价，是通过分析最有活力的人群在不同空间、时段人口密度变化，探寻对地价的影响，以期实现地价预测、预警功能。我们以Arcgis为平台将土地调查成果运用到基准地价体系更新工作中，又首先运用手机移动信号、出租车GPS等现代科技手段，区分不同季节、不同时段的人口分布、道路通行量及速度等指标，分析土地利用空间规律。根据实际需要，将实现对地价的监测和预警，可半年或年度更新一次，较传统2—3年更新一次的方式更加灵活、机动，使地价标准变被动为主动，为调节土地供应，稳定土地市场，提供了更加科学、更加系统的地价管理技术体系。这个由静态到动态的变化，是多种信息的整合，这个综合性指标，可以更进一步深化节约集约用地，优化配置土地资源，培育和规范土地市场，保障和促进城市的科学发展。

　　记者：我们了解您的这个方法在青岛、廊坊分析地价取得了初步成果，也获得了业内大家认可！也很有推广价值！您也说了相关指标可以用于多种领域，您觉得对于有序调控，这个综合性指标的关键作用有哪些

　　杨金元：这个指标的研究表面上看是一个地价评估的问题，而实质上，这是一些边缘学科的整合。为什么要有指标不管是研究形势，分析现状、预测未来，还是制定目标，都离不开定量的数据。那制定什么指标呢我佩服美国沃顿商学院出版的《经济指标解读》，一部谈论经济指标和经济数据的教科书总以为相当枯燥，细细品读，他们的经济指标就好像是扎在穴位上的关节指标，用各类科学的指标数量的变化，来评判经济运行。指标代表了经济运行的各个维度、角度、方向和领域。就像通过人体的身高、体重、血压、血糖来衡量人体健康状况和生长情况一样，通过经济指标来把脉经济运行和经济质量。我们不得不佩服美国经济指标的科学性和客观性。

　　我们开展的广义地价研究，依据土地与人口、土地与经济、土地与社会的相对于空间的指标，使得这个指标很有宏观管理意义。获得诺贝尔奖的克鲁格曼，就是把经济和地理结合起来分析。所以这个成果可以用于城市的诸多领域，也很有前景。

　　比如城市结构是否合理我们用同一空间的工作地、居住地人口偏离度表示，还可以用平均一个人每天通勤距离、时间表示，还可以用特定区域土地利用结构熵，还可以用土地利用结构与动态人口密度的比较来表示人口与土地的关系。直观的可以看出有的城市有序，有的布局混乱。对于工作地、居住地偏离度过大的区域，就可以是土地收购储备的主要考虑区域，也可以结合其他影响因素考虑作为经济适用住房、廉租房建设、青年公寓的选址，收购储备的规模多大、就业或者居住等各类供应用途的用地数量，如同一剂中药一样有量的区别，最终实现城市均衡发展，实现低碳经济。

　　比如基准地价，就是在规划合理、用地集约、供求均衡、管理有序状态下的均衡价格，这个价格如同血压，各类用地地价之间、供求之间、城市之间，达到均衡。如果一个城市内局部地区人口持续增加，则地价一般上升，反之，下降，这是最理性的。而实际生活中，由于人们心里总想升值的预期，本该下降的地价却保持上升，体现了非理性。当今房地产市场调控的困境在于必须要用非理性去证明理性。如果有了这个指标公示引导，地价升降有了活的依据，就像波浪一样，有高低起伏，还有基准控制，通过地价对用地结构的调整进而实现产业结构调整具有一连串正向反应。扩而大之，随着城镇化的推进，一个经济区域内，人口在优势明显的中小城市和中心城镇聚集的同时，势必伴随一些不具优势的城市人口减少，可以对有明显集聚优势的中小城市和中心城镇在用地规划、计划上应予以倾斜政策，对用于产业建设、转移农业人口的房地产开发、基础设施用地需求要增加指标，保障用地；对转出人口、产业的地区，应严格控制或削减用地指标。根据这一进程的发展趋势，通过用地政策保障和引导好这种需求，有利于土地调控政策的实施以及国家经济社会发展宏观战略的实现。

　　比如我们都关心的房价问题，房价高、低都是相对的，市场上统计的“房价收入比”，缺乏针对性，认识不清楚，观念不成熟，在一定程度上误导了市场和民众，反而让市场更混乱。我们通过考虑特定人口的房价收入比指标就能很快的分析出，这个城市是否过热发烧，发烧多少度。可以分析城市主力28-35岁的人口对房价的适应比例，并基于客观、规范的数据进行实时更新，保持相关指标的动态性，就能综合判定这个城市综合稳定性和可持续发展性。特定人口大多数居住在哪个空间，什么户型，什么价格，工作地在哪里，收入多少，支出多少，这样有针对性调查成本很低。我们还可以通过这个指标动态的了解城市人口的流动性，解读城市活力，从而科学制定城市交通规划，解决城市日益拥堵的问题，附图1是某城市3月1号工作地与居住地的偏离图，附图2是某城市车辆GPS轨迹图，很直观的就能看到其密疏程度及可调节性。当然运用这个成果还能对反腐败起到动态监管的作用。由于我们这个数据及时准确，而且更新快，可避免决策上的主观性和盲目性。我只简单举这几个例子，其实我认为城市如生命，要健康发展，就要机能稳定功能平衡！通过动感地价及延伸的研究获取更多的稳定平衡指标，就能为城市乃至国家发展决策起到有益的作用，使有序调控有可以依据的实效性综合指标！

　　记者：为什么说28-35岁是城市主力人口呢这个年龄段有什么特别的意义，对于房价调控有什么样的影响您怎样看最新的房价调控政策

　　杨金元： 28-35岁的阶段在城市生命中好比人身体中的酶，是高效的催化剂，能在机体中十分温和的条件下，高效率地催化各种生物化学反应，促进生物体的新陈代谢。在人类社会中，人口素质不仅包括文化素质，还包括人口年龄活力。从生产与创新力上讲二、三十岁是创造黄金期。按照人生公式，这个阶段的人承上启下，他们的发展力直接带动社会的发展力，他们的稳定性直接影响社会的稳定性，从需求和发展来看，二、三十岁是创业艰难期，这个阶段的人需要社会的鼓励和支持，因此这个年龄人口需要社会格外关注。

　　分析这个年龄阶段购房者的房价收入合理性，就可以了解这个城市房价的合理性，一般来说，这个年龄阶段夫妻二人收入能购买这个城市的平均水平住房，那么这个城市的房价应该是合理的，发展是可持续的，相反这个城市房价就需要调控或者给相对的人群予以相应的补贴。一个时期内我们流行“房奴”一词，感悟颇深，随社会发展我们的生活条件在提高，却又出现了“奴”，而且很多城市的中低收入者要背负30年甚至更多，我想人生消费在不同阶段各有侧重，如果一个周期的消费消耗了下个周期另外的营养，那么整体经济发展不是健康的均衡的。一个城市主要人群收入合理性分配应该是7年房子、7年教育、7年医疗、7年养老，你算算从28岁开始，四个7年下来人已经56岁了，而子子孙孙亦将步入这个阶段，我想收支分配的合理就能创造一个和谐稳定的社会化城市。这个目标又是全民共同走向富裕的一个基准指标。我认为特定人口房价收入比达到14，也就是这个年龄段夫妇二人7年的收入，要足以支付一套房子，那就基本合理了，就相当于保持人体活力的酶的最适宜温度37℃。大于这个指标的，国家出台强硬措施由地方财政对特定人口在购房时予以补贴，这项措施应是连续的常态的，这样既保证了社会公平，又避免了全民补贴财力不足，保持了城市生命基础体温的恒定，能够真正实现城市让生活更美好！

　　那么我们目前对房价的调控是否应该对症下药、循序渐进，就每个城市特有的情况及人居条件，客观依据有效的动态指标，制定疏导型的发展模式呢调控中限制办法的出台，我认为是一把双刃剑，长期执行会扭曲市场，不论国际金融风云如何变化，扩大内需总会推动经济的发展，房产税、汽车摇号等等措施，一是对扩大内需的限制，二是难于公平起见，所以通过动态指标的综合研究，我认为可以为房价调控制定符合每个城市发展的科学的依据。

　　记者：感谢您接受我们的采访，希望我们国家所有的城市都如您所愿健康发展起来！

　　杨金元：谢谢！为实现科学发展，促进集约用地，我希望我们国家制定一系列刚柔并济、调控有序、技术指标到位的举措。地价、房价、国民收入、通胀，之间是什么联系需要什么样的相互联系的指标，希望社会各界审慎思考，不要惯性思维，将一切责任归于国土，或归于货币。希望有更多的人关注有序调控的依据问题，为城市健康发展提供理论联系实际的有益依据！