《民法典》承袭了原先独立施行的各个民事部门法，并有所修改创新，其中影响不动产登记的重要修改内容涉及抵押登记、预告登记和居住权登记等。

抵押登记

《民法典》明确放开超值抵押，增加抵押物的范围。一是增加海域使用权为可抵押财产。二是调整不能抵押财产范围，包括：删除耕地土地使用权，为土地经营权抵押预留出口；将“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施”改为“学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”，结合最高人民法院有关司法解释，实际上允许营利性的学校、幼儿园、医疗机构等将教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施抵押。

与《物权法》不同，《民法典》明确，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。同时，承认抵押权的物权追及力。只要发生债务人不履行被担保债务，抵押权人可以追至抵押物所在地行使抵押权。抵押权是为担保债务履行而设，依附于债权存在，只可随债权转移而转移。债权转让是形成行为，作出即生效，《民法典》明确债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，不因该从权利未办理转移登记手续受到影响。抵押人设定抵押权后，即使抵押物转让给他人,只要其设定抵押权时属于有权处分，抵押依然有效，抵押人依然是原权利人，无须变更，只需解除登记系统上的限制即可。因此，需考虑如何保护办理在建建筑物抵押的预购商品房购房人利益。

《民法典》第406条有但书条款，“当事人另有约定的，按照其约定”，抵押权人特别是银行可以约定抵押物在抵押期间不得转让并申请记载到登记簿。同时，鉴于《民法典》的普法和宣传需要时间，登记机构在加快完成存量数据整合，确保不动产登记信息查询结果准确无误的同时，可考虑对购买已抵押房产进行风险提示。

预告登记

对于预告登记的适用范围，《民法典》明确为“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议”，避免了理解上可能的偏差。

预告登记在预售房领域使用较多，在现房中较少。究其原因， 既与各地推行网签备案有关，也有限售政策的因素。值得注意的是，限购、限售政策并无明确的法律依据，即使登记机构执行政策予以限制登记，从解释学的角度看，也无权擅自延长文件“射程”，认为其涵盖预告登记。预告登记是对将来的请求权进行的物权性保护，之所以请求权不能现在发生，可能是客观上不能，比如预售商品房，也可能是主观上不能，约定的条件或期限尚未发生或到达。房屋还处于限售期无法办理转移登记，并不影响购房合同的效力。双方可以约定限售期满后办理转移登记，该约定属于附条件的合同，合法有效。在此期间，为保护购房人的利益，可以先予办理买卖房屋的预告登记。事实上，登记机构并无明确的依据拒绝对限售期内的不动产进行预告登记。

居住权登记

《民法典》首次在制度层面引入居住权，但条文简略。《不动产登记暂行条例》明确，法律规定需要登记的不动产权利由不动产登记机构登记。居住权设立于住宅上，属不动产物权，理应由不动产登记机构登记。

依据《民法典》规定，设立居住权应当采用书面方式，合同一般包括住宅位置、居住条件和要求、居住权期限等内容。从物权效力和实际需求看，只有居住权期限、住宅位置、居住权人等具备登记能力的权利或约定方可记载到不动产登记簿上，居住条件和要求只是债权性的约定，不会引起权利归属变动，对外公示对权利交易并无法律意义，无须纳入不动产登记事项，加重登记和权利人的负担。

对于以遗嘱方式设立居住权的，除需要考虑遗嘱是否最后一份以及合法有效外，还需要考虑如何申请居住权登记的问题。居住权设立不影响房屋的继承转让或抵押权设立等处分行为，除遗嘱对同一住宅设定不同居住权人导致抵触外，权利人另有遗嘱将住宅处分给其他人或法定继承均不影响原设立遗嘱。建议权利人尽量在生前设立居住权外，也可要求权利人对设立居住权的遗嘱进行公证。

参照合同设立居住权的规定，遗嘱设立居住权是登记时设立，遗嘱继承人在继承时并无居住权可以继承，其法律地位同受遗赠人，也应进行不动产登记后方可取得居住权。《民法典》规定自然人立遗嘱时可以指定遗嘱执行人，其地位相当于法定代理人，监督和保障遗嘱人最终意思的执行，在遗嘱人遗嘱所做限制的范围内具有处分权。对于包含设立居住权等物权变动内容的遗嘱，遗嘱执行人应当以被继承人名义协助不动产登记。

鉴于对制度的认识和落实需要时间，除了应大力推广遗嘱执行人外，遗嘱方式设立居住权的，应当由遗嘱执行人和受益人共同申请不动产登记。目前，无公证继承转移登记时需要法定继承人核验继承材料，在没有遗嘱执行人的时候，该环节也可以看作对遗嘱设立居住权的登记同意，在申请遗嘱设立居住权时继续保留，同时对经过确认的遗嘱由受益人单方申请。

（作者系福建省自然资源厅不动产登记局副局长）

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