自不动产统一登记以来，不动产登记机构涉诉案件呈现逐年递增趋势。以中部某省会城市为例，2016年涉诉案件仅5起，2017年涉诉案件71起，2018年涉诉案件224起。2019年不到两个月的时间里，案件已有86起，诉讼案件呈现爆炸性增长态势。

增长的背后，反映了人民群众法律意识的不断增强，也反映了不动产登记行为牵涉的利益之广、关系之复杂。当然，从法院现有司法判决来看，能够进入司法实质审查的案件并不多，大部分被诉行政行为并不属于行政诉讼法规制的受理范围。为方便同行参考，笔者根据实践经验，就不属于法院受理范围的不动产登记案件类型予以列举和简要分析。

01第一类：未提交登记申请而起诉登记机构不作为。

通常情况下，申请是不动产登记程序启动的标志。无论是《不动产登记暂行条例》，还是《不动产登记暂行条例实施细则》，均规定了当事人或代理人应到不动产登记场所提交书面登记申请的材料，以启动不动产登记行为的首要程序。根据《行政诉讼法》第38条“在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据”，以及《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第4条“公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应证据材料。在起诉被告不作为的案件中，原告应当提供其在行政程序中曾经提出申请的证据材料”的规定，若当事人仅口头咨询而未提交书面登记申请，则在起诉登记机构行政不作为时，当事人因无法提供其证据而将承担法院驳回其起诉的不利后果。

02第二类：以房屋曾享受工龄优惠为由要求继承而诉请撤销转移登记。

在城镇住房制度改革的大背景下，有地方出现了夫妻一方死亡、另一方享用夫妻双方工龄优惠政策购买房屋并办理至自己个人名下的情况。嗣后，房屋进行买卖，登记机构办理转移登记后，死亡一方子女以房屋曾享用过其父或其母的工龄优惠、理应享有此优惠部分房屋继承权为由，诉请撤销房屋转移登记行为。

针对此类情况，早在2000年，最高人民法院在给司法部律师公证工作指导司的批复中表示：“夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”但2013年4月8日，最高人民法院废止了这一批复，其理由是与现行房改政策不一致。现行房改政策主要遵循《物权法》第9条规定，对不动产物权采用登记生效主义，即依法登记的，才发生物权效力。通俗地讲，房屋取得不动产权属证书，才有房屋所有权、处分权等财产权益，才能谈及房屋的继承或买卖。至于购房款来源，只是形成出资人与买房人之间的债权关系，并不必然形成对房屋的所有权。工龄优惠的本质，是为了给职工房改购房优惠找到一定的依据，具有一定的历史原因，并非财产或财产性权益，没有形成可继承的财产，更不能以此为据，认定死亡一方子女与房屋所有权有关。因此，当事人以房屋曾享受工龄优惠为由要求继承房屋而诉请撤销转移登记的，法院以其不具有原告诉讼主体资格而不予受理。

03第三类：业主以个人名义，提起对业主公共建筑登记行为的诉讼。

实践中，也出现了业主个人对房地产开发商就物业服务用房的转移登记行为提起诉讼的情况。在暂不考虑房地产开发商将小区物业服务用房转移登记的行为是否违法的前提下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第18条规定—— 业主委员会对于行政机关做出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼，业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼——业主个人在未经小区业主委员会授权的情况下，以个人名义提起诉讼且总户数未过半数时，其行为不能代表全体业主的意思表示，不具备原告诉讼主体资格。因此，业主以个人名义对公共建筑登记行为提起诉讼，法院不予受理。

04第四类：就登记机构对不动产被征收后注销登记提起起诉。

房屋征收后，登记机构会按照房屋征收决定办理房屋所有权、国有建设用地使用权的注销登记。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第2条明确：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”据此，当事人对此类注销登记不服提起行政诉讼的，不属于法院行政诉讼的受案范围（与相关文书内容不一致的除外）。

05第五类：针对不动产登记的信访行为。

依据2005年最高人民法院《关于不服信访工作机构依据〈信访条例〉处理信访事项的行为提起行政诉讼人民法院是否受理的复函》第1条规定，“信访人对信访工作机构依据《信访条例》规定的职责不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”。据此，信访人对行政机关拒收其信件、回复信访件等行为不服，系对行政机关信访处理行为不服，针对该行为提起的行政诉讼以及基于该行为主张赔偿等，均不属于法院的受案范围。

06第六类：以与产权人之间存在债权债务纠纷而主张不动产权，并诉请撤销登记。

过去几年里，一些地方的房地产开发过程中存在大量开发、补偿等民事主体间合同履行的债权债务纠纷。在民事主体间的纠纷未解决的情况下，当事人常以此为由主张不动产权，并诉请撤销登记机构的登记行为。对于此种情况，当事人既无证据证明其为涉案不动产的合法权利人，在提起诉讼时也未取得案涉不动产合法登记的物权，故其与对第三人颁证的行为没有法律上的利害关系，不具备提起诉讼的主体资格，法院对其诉讼也不予受理。

上述六类情况，均不属于法院的受案范围，但并未穷尽。在日常工作中，登记机构对于不动产登记行为涉诉无须心存畏惧心理，只需积极配合法院做好举证、应诉工作即可。

作者单位：湖北省武汉市不动产登记中心

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