共有不动产具有主体多数和内容复杂的法律特征，一直是不动产登记审查的难点，需要登记机构精准把握共有人主体、按份共有和共同共有等要点。

共有不动产登记审查中存在的问题与难点

在实际工作中，转移登记环节审查不到位，是办理共有不动产登记的一大问题。常见共有不动产转移登记通常包括买卖、互换、赠予不动产，不动产分割、合并导致权利发生转移，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化等。按照最新的《不动产登记暂行条例实施细则》规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外；按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

转移登记环节容易出现的问题有：办理分割共有不动产并导致权利发生转移登记时，未审查共有人是否约定不得分割共有不动产；办理处分按份共有不动产登记时，未审查是否经占份额2/3以上共有人同意；按份共有人转让其共有不动产份额，办理转移登记时，未审查是否其他共有人在同等条件下享有优先购买权；办理处分共同共有不动产登记时，未审查是否经全体共有人同意；办理分割没有约定或约定不明确的共同共有不动产登记时，未审查共有基础是否丧失或存在其他重大理由。不动产共有登记涉及共有权、优先权等其他民事法律规范，如果缺乏相应法律知识，又没有合理审慎地处置，容易造成登记错误。

同时，共同共有人的设定，也是实践中的难点。《物权法》第95条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第103 条规定，共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。两个或两个人以上申请人之间没有法律上的共同关系—— 夫妻关系、家庭成员关系、共同继承关系等的情况下，是否应当根据申请人的要求设定不动产共同共有，在实践中存在认识上的分歧。例如：2011 年7 月，B 县房产登记机构受理没有共同关系的谭某、严某商品房首次登记申请，两人在登记表共有情况一栏中填为“ 共同共有”，B县房产登记机构在房屋所有权证书中注明谭某、严某占有份额为共同共有。2016 年10 月，谭某以案涉房屋所有权证书未载明实际占有份额为由，向B 县不动产登记机构提出要求确认谭某享有50%的物权份额，后向B 县人民法院提起诉讼，法院根据《物权法》第103 条对共同共有不动产的相关规定，驳回谭某的诉讼请求。

准确把握法律特征，审慎审查申请要件

办好共有不动产的各项登记业务，建议从以下几方面入手：

准确理解不同类型共有的法律特征。不同类型的共有，有不同的法律特征：按份共有是共有人对共有不动产享有约定比例的份额，共有人享有多少份额，基于当事人的意思决定或法律规定而产生；共同共有是共有人对共有不动产不分份额共同享受所有。共同共有产生的基础是共同关系，共同共有的财产权利不分份额，各共同共有人对共同财产享有的权利和承担的义务是平等的。准确理解按份共有和共同共有的法律特征，便于厘清不同类型共有不动产登记审查的界限。鉴于共同共有关系的本质是“物以人聚”，个人建议只有在申请人之间存在基础性的法律关系，如夫妻关系、家庭关系或合伙关系的前提下，才可以登记为共同共有不动产。

编制申请共有登记所需材料目录。笔者建议，依据《物权法》对按份共有和共同共有在处分、分割及转让方面的法律规定，在具体操作规程中规定共有不动产转移登记应提交的申请材料。此外，还应参照最高人民法院《关于适用 < 中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》中的相关规定，编制申请共同登记涉及优先权需注意的问题明细，方便工作人员参照。

审慎审查共有不动产要件。办理转移登记，重点审查是否经全体共同共有人同意；办理分割后的转移登记，重点审查共同共有人是否事先有约定，以及没有约定或约定不明确时共有基础是否丧失，或者有重大理由需要分割。对按份共有不动产，除审查原因关系或基础关系材料外，还应根据对共同不动产处置方式的不同，来确定其审查重点：对处分按份共有不动产的，重点审查处分不动产是否经占份额2/3 以上按份共有人同意，还要审查其他共有人在同等条件下享有优先购买权问题；对分割按份共有不动产的，重点审查该不动产共有人有否事先约定不得分割。

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