11月7日，自然资源部发布关于城镇低效用地再开发工作推进情况的通报，同时公布了五大类型共12个城镇低效用地再开发案例。本期编发第一种类型：原国有土地权利人改造再开发的四个案例，以飨读者。

01江苏江阴市海澜集团盘活低效用地项目

改革举措：通过土地二级市场，以作价出资入股方式转让土地使用权，提升工业用地开发强度和效益。

基本情况：改造前，该地块系江阴市新桥针织绒有限公司用地，用地面积1.3公顷（19.5亩）。该公司是一家传统的服装制造企业，近年来企业效益不断下滑，土地利用粗放，产出水平低于同行业平均水平，为摆脱发展困境，企业希望转型发展。

主要做法：为鼓励市场主体参与改造，江阴市政府推行“提高容积率不补地价、减免交易过程中的行政事业性收费”等一系列政策，引导鼓励企业在不改变用途的前提下，利用存量土地采取联营、嫁接等方式进行合资合作经营。2015年，在政府的牵线搭桥下，海澜集团与新桥公司达成合作意向，双方共同成立新的江阴高隆服装有限公司，由海澜集团控股，新桥公司以土地作价入股，上述土地转入新公司名下进行改造。

主要成效：改造后土地用途仍为工业用地，新建设了高达7层的带工业电梯的高标准厂房，建筑面积由6500平方米增加到38967平方米，增加建筑面积约32000平方米，地块容积率由0.5提高到3.0，土地开发强度和产出效益明显提高。

02上海自贸区综合用地试点地块

改革举措：允许原分散的土地权利人共同参与，改变用途后联合开发。

基本情况：自贸区是全国改革开放的试验田，目前,上海自贸区中工业用地占比较高，新增建设用地指标极为有限，同时，土地总体开发强度不高，相当部分用地没有达到控规目标，尤其以低效工业用地为主。

主要做法：上海自贸区采取两种办法提升土地利用效率和效益。一是联合开发主体实施区域整体转型，按照“业态引领、用途引导、节约集约”原则规划布局，促进区内业态融合、功能复合，推动区域产业结构调整和转型升级。二是允许存量工业用地转型开发为综合用地，集工业、仓储、研发、商办等功能为一体，探索了土地混合使用和建筑复合利用的新模式，提高了规划土地政策服务区域产业发展的适应性和灵活性。

主要成效：一是增加了区域内的建筑面积、容积率、建筑密度，土地开发强度得以提升。二是土地利用结构更加合理，实现工业+研发+商办+展示等功能复合，并承担公共空间、公共停车等区域配套功能，满足新产业新业态落地需求，服务区域产业链上下游企业集聚，提升了自贸区创新活力。三是破解存量用地转型不畅，优化空间结构、完善区域功能。在采取土地收储单一方式实施存量盘活之外，拓展了整体转型、零星转型实施路径。允许原土地权利人（或联合开发主体）以存量补地价方式进行转型开发，按照“业态引领、用途引导、节约集约”的原则合理规划和布局，促进区内业态融合、功能复合，提高了土地开发强度和承载力，实现功能提升、布局优化和环境改善，推动区域产业结构调整和转型升级。

03江苏常州天宁文化创意产业园项目

改革举措：通过向原土地使用权人租赁土地的方式，由政府组织改造再开发，坚持共建共享，构建多利益平衡的开发机制。

基本情况：该项目前身为常州曼淇威有限公司工业厂区，厂区共有4栋厂房，总建筑面积2.2万平方米，主要用于微电机、风机、电子元器件等相关产品的生产研发。2015年该公司搬迁至新厂区，造成原址旧厂房空置。

主要做法：为有效利用这些旧厂房，常州市天宁区经济开发区在与原土地使用权人协商后，将该厂区土地及地上建筑整体收租，租期十年。在改造过程中，坚持“土地使用性质不变、建筑物产权不变、主建筑风格不变”的“三不变”原则，保留旧厂房、办公室的基本结构，根据新的用途，对建筑进行必要的改造、修补、装饰，扩大实际可利用建筑面积。在此基础上，建立了天宁区文化创意产业园，重点发展软件和信息技术服务、电子商务、移动互联、动漫游戏、服务外包、设计服务、影视制作及发行、广告、文化艺术等产业。

主要成效：通过政府租赁和利益共享，大大提高了原土地使用权人的不动产收益水平和参与改造积极性，有效提高了土地利用效益。

04江苏无锡市上汽大通项目

改革举措：政府引导，市场参与，通过收购重组实现产业转型升级。

基本情况：改造前，该项目前身是无锡汽车车身有限公司，2004年竣工投产，用地面积41.27公顷（619亩），建筑面积6.685万平方米，由于经营不善，在投产后的三年内，企业持续亏损，濒临破产。

主要做法：2010年，在当地政府和开发区的牵线搭桥下，上海汽车商用车有限公司收购无锡汽车车身有限公司，通过股权转让方式将无锡汽车车身有限公司的资产转让给上海汽车商用车（后更名为上汽大通）有限公司。在项目收购重组过程中，当地政府通过增加容积率免补地价、承担债务、银行贷款贴息、免除重组所涉及的税费、设立产业发展扶持资金等方式扶持上汽大通项目。

主要成效：改造后，上汽大通公司已跻身国内宽体轻客市场三甲行列，该地块建筑面积增加到32万平方米，产出水平每年都大幅提升，2017年实现产值80亿元，税收6.5亿元。上汽大通项目不仅实现了原产业的转型升级，同时还吸引了宁波汇众、无锡安谊等一批汽车零部件配套企业落户，带动惠山区整车制造产业的快速发展。

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